买房不易处处坑

• 不要过于依赖中介（收佣不担责）、银行（批贷放款全由它）
• 自己签字的要瞪大眼睛逐条咂摸
• 不要写死日期，给自己留足余地
• 买家最终里外里亏了六七百万，能获批745w贷款的也不是一般人，过户前想办法过桥补足也划算啊

相关方

• 卖家1：范俊，男，19801013出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
• 卖家2：应爱萍（范母），女，19530914出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
• 买家：伍亭颖，女，19960216出生，汉族，户籍地四川省成都市高新区，住上海市。
• 中介：上海美凯龙爱家房地产管理咨询有限公司
• 房屋：上海市黄浦区XX路XX号XX室，房屋类型办公楼，建筑面积180.09平方米
• 法院：上海市黄浦区人民法院（一审）、上海市第二中级人民法院（二审）

各方立场

• 买家: 已批贷、已支付一半房款、已装修，希望继续履行合同；
• 卖家: 坚持依据合同约定所赋予其的单方解除权及损害赔偿权，解除买卖合同并获赔；
• 法院: 给予双方充分合理的庭外和解时间，以期双方或许能继续履约，本案涉房系二手办公楼，并非一手商品房或一般意义上的居住用房，卖家坚持，法院也只能无奈地表示遗憾。

事件时间线

20200527 签订居间协议

房价1550w，网签时支付50%(775w)，过户时若贷款有问题，应补足。

20200530 签订补充条款1

房价1550w（净到手价格，不含佣金）包括合同价1490w及装修补偿款60w，20200630前付清首付745万元，过户时支付装修补偿款60w，剩余贷款745w。

202006 交房

支付定金100w、交房、支付第二笔房款400w。
0630前还余245w未支付。

20200702 网签

（1）签订补充条款2：

• 从20200701起至付清245w之日止，按每天万分之2.73（=￥668.85）计息（后续已支付），年化利率10%。
• 须在20200731前结清，否则房屋买卖合同自动解除，买房赔付违约金310w，及装修损失180w。

（2）签订协议书3：

• 若买家违约导致合同解除，买家7日内将该房屋恢复原状或赔偿装修费180w。
• 如卖家违约导致合同解除，则向买家赔偿装修费损失180w。

（3）网签合同：

• 20200731前支付245w。
• 20200830前过户。

20200713 支付第三笔房款245w

202007 申请贷款

第一次贷款未审批通过，卖家同意换一家银行申请，并配合重新办理银行贷款

20200915 卖家发律师函

告知买家应于过户前付清全款，希望其在收函之日起3日内将钱付清（还差805w=745w贷款+60w装修补偿款），如仍然不付，卖家有权解除合同，并要求买家赔偿违约金及装修损失等。

20200930 卖家发解除买卖合同通知书

再次明确买家在收到上述律师函后仍未按照约定期限付款，因此卖家行使合同约定解除权，并要求买家搬离并归还涉案房屋，偿付房款总价的20%的违约金和房屋装修损失180万元等。

20201007 继续办贷款

• 买家确认收到上述解除函件
• 双方去银行共同办理贷款事宜

注：买家认为此行为应视做卖家未行使解除权。
卖家则辩称：履行合同约定义务和权利放弃必须明示是两个不同的概念。解除权的放弃必须是明确的意思表示，双方自2020年9月30日后再未达成过书面协议，其配合办理贷款的行为并非放弃其解除权，而是履行其合同义务。

20201029 贷款审核通过

20201116 一审立案

20210625 一审判决

• 合同于20201007解除
• 判决生效之日起十日内归还房屋，逾期房屋占有使用费按￥1000/天计
• 买家支付：违约金310w、房屋整修费损失赔偿金180w、案件受理费￥46000
• 卖家支付：案件受理费￥800

20210907 二审立案

20211201 终审判决

维持原判

• 买家支付：案件受理费￥27200
• 卖家支付：案件受理费￥1737.5